84주째 올랐지만, 오른 곳의 지도가 바뀌었다
서울 아파트 매매가격지수는 102.23으로 전주보다 0.2% 올랐다. 84주 연속 상승이다. 4주 누적 0.93%, 12주 누적 3.13%, 1년 전과 비교하면 11.77% 높다. 겉으로 보면 흐름은 그대로다.
달라진 건 속이다. 강남구(-0.35%)와 서초구(-0.3%)가 내렸고 송파구도 -0.02%로 하락에 들어섰다. 강남3구가 한 주에 나란히 마이너스를 찍는 사이 강북구 0.46%, 도봉구·서대문구 0.43%, 성북구 0.42%는 서울 전체 상승률의 두 배 넘게 뛰었다.
매수심리는 한 칸 물러섰다. 서울 수급지수가 113.5에서 113.2로 내려왔다. 경기(101.8)나 전국(99.6)보다는 여전히 한참 높지만, 방향이 아래로 돌았다는 사실이 이번 주 가장 먼저 짚어둘 변화다.
강남은 왜 내리고, 노·도·강은 왜 뛰나
강남구 지수는 99.4, 서초구는 99.58이다. 기준 시점(100.0)보다 낮다는 건 7월 초보다 지금 값이 낮다는 뜻이다. 4주 변화도 강남 -0.92%, 서초 -0.66%라 한 주짜리 흔들림으로 보기 어렵다. 연초 대비로도 강남 1.08%, 서초 2.34%에 그쳐 서울 전체 7.77%에 한참 못 미친다.
전세를 보면 차이가 더 선명하다. 서초구 전세는 -0.21%, 강남구도 -0.03%로 매매와 함께 약했다. 실거주 수요마저 주춤하다는 신호로 본다. 반대편 노원구 전세는 0.38%, 중랑구 0.37%, 서대문구 0.32%, 강북구 0.31% 올랐다. 전세가 밀어 올리고 매매가 따라붙는 모양새다.
가격대도 한몫한다. 7월 서울 아파트 평균 매매가는 13.62억, 평균 전세는 6.31억으로 전세가율이 52.4%다. 전세를 끼더라도 자기 돈이 많이 드는 구조다. 필요한 돈이 클수록 매수세가 먼저 식는다고 보면 강남권 약세와 외곽 강세가 한 그림으로 맞춰진다. 8월 새 아파트 입주율이 잔금 문제로 50%대로 떨어졌다는 보도도 자금 사정이 빡빡하다는 방증이다.
강북권의 속도는 오히려 붙고 있다. 성북구는 연초 대비 13.52%, 서대문구 10.93%, 노원구 10.39%로 이미 많이 올랐는데, 4주 변화가 성북 1.97%, 중랑 1.93%, 강북 1.88%로 올해 평균 속도보다 빠르다. 노원구가 재건축·재개발 혁신전략 추진협의체를 발족했다는 소식도 나왔다. ‘7억 주고 서울 전세 사느니’ 왕십리 30분대 동네로 직장인이 몰린다는 보도 역시 전세 부담이 매수로 옮겨 가는 장면과 겹친다.
경기도 둘로 갈렸고, 지방은 제자리다
경기는 0.17% 올라 서울과 거의 같은 속도를 냈다. 수원 권선구 0.48%, 영통구 0.47%, 하남시 0.47%, 안양 동안구 0.43%가 서울 강북권 못지않게 뛰었다. 영통구는 연초 대비 12.35%, 동안구는 13.39%로 서울 성북구와 맞먹는다.
반대편에는 이천시(-0.17%, 연초 대비 -4.9%), 평택시(-0.07%, -2.81%), 고양 일산동구(-0.07%, -2.37%), 파주시(-0.06%)가 있다. 이천은 전세도 -0.22%로 함께 빠졌다. 경기 전체 숫자만 보고 판단하면 안 되는 이유다.
인천은 매매가 0.03%에 그쳤지만 전세는 0.17% 올랐다. 4주로 넓혀도 매매 0.06%, 전세 0.64%로 격차가 크다. 전세 강세가 쌓이면 매매로 옮겨붙을 수 있어 눈여겨볼 만하다. 5대광역시와 지방권은 나란히 0.01%로 사실상 멈췄고, 지방권 수급지수는 94.4로 매도 쪽이 우세하다. 강원 동해시(0.56%)·삼척시(0.5%)가 튀었지만 속초시(-0.27%)·포항시(-0.12%)는 내려 방향이 제각각이다.
상업·업무용 실거래, 큰 건은 서울에 몰렸다
최근 30일 신고된 상업·업무용 부동산 거래는 2123건, 이 가운데 서울이 598건이다. 가장 큰 거래는 마포구 서교동 업무시설로 2520억 원이었다. 서초구 서초동 업무시설(430억 원), 경기 안산 단원구 고잔동 근린생활시설(320.4억 원)이 그다음이다.
다음 주 서울 아파트값, 상승 쪽에 무게
전망 대상은 다음 주간 서울 아파트 매매가격지수의 전주 대비 방향 하나다.
상승에 무게를 두는 근거는 관성이다. 84주 연속 상승, 4주 0.93%·12주 3.13% 누적, 전세 0.19% 동반 상승, 기준선을 크게 웃도는 수급지수 113.2가 한 방향을 가리킨다. 강남3구를 뺀 나머지 구가 모두 올랐고 강북권 상당수가 주 0.4% 안팎으로 뛰고 있어, 강남권 하락만으로 서울 전체가 꺾이기는 쉽지 않다.
보합과 하락 쪽 근거도 쌓이는 중이다. 수급지수가 한 주 만에 뒷걸음쳤고, 강남·서초의 약세가 송파로 번졌다. 서울 상승폭이 줄었다는 보도에 이어 대출을 조여도 집값과 가계대출이 늘어 한은이 금융불균형 위험을 짚었다는 보도까지 나오며 경계 신호가 늘었다. 하락 확률을 낮게 둔 건 외곽의 상승이 강남권 하락보다 크고 넓게 퍼져 있어서다.
다음 주 볼 것
- 서울 수급지수113.2에서 한 번 더 내려가면 상승 확률을 낮춰 잡아야 한다
- 송파구-0.02%가 일시 이탈인지, 아직 0.18%인 4주 변화까지 마이너스로 돌아서는지
- 노원·강북 전세0.38%·0.31% 오름세가 이어지는지. 외곽 매매를 받치는 기둥이다
- 인천매매 0.03%와 전세 0.17%의 격차가 매매 쪽으로 좁혀지는지
- 수원·동안구0.4%대 오름세가 유지되면 서울 외곽 강세가 수원·안양으로 번졌다고 볼 수 있다